【コラム】住宅ローンがある場合の財産分与

離婚の際に財産の清算を行うことを財産分与といいます。通常は婚姻期間中(別居前)の財産を2分の1に分けるのですが、では、住宅などの不動産はどうすればよいでしょうか?

まず、住宅ローンを完済している場合や一括で購入してローンが付いていない場合は、全額が分与対象の財産となります。例えば、3000万円の価値がある住宅なら、(通常は2分の1なので、特に事情がなければ)1500万円ずつで分けるという方法がげんそくです。ただし、その代金がすべて婚姻期間中に夫婦いずれかが稼いだお金で支払われた場合です。例えば、一部を婚姻前からの預貯金や相続財産で賄っていれば、その部分は分与対象から外して考える必要があります。

では、住宅ローンが残っている場合はどう考えるべきでしょうか?

ここで、住宅の価値は3000万円だったとします。住宅ローンが1000万円残っていれば、価値は2000万円なので、その2000万円が分与対象となります。

問題は、当初に購入したときに一部を夫婦の一方が婚姻前からの預貯金(固有財産)から出していた場合です。

例えば、当初は4000万円の価値があったとして、そのうち500万円を妻が出していたとしましょう。その場合、4000万円のうち500万円、つまりは8分の1を妻が出したことになります。そうすると、今の価値2000万円(ローンを引いた額)のうち8分の1である250万円を引いて、残りの1750万円を分与対象とする、というのが一つの考え方です。この場合、1750万円を2等分すると、875万円ですが、妻は先に8分の1の額を出しているので、それは妻の分となり、250万円は妻の取り分として、合計して1125万円が妻の分、夫は875万円、となります。

(異なる計算方法もあり、この方法は一つの考え方です)

なお、住宅ローンが残っている場合であっても不動産の価値がローン残高を上回っていれば売却して分ければそこで清算ができるのですが、売却しないで片方が住み続ける場合は解決に時間がかかることもあります。単独名義で配偶者の持ち分もローンもない場合にその名義人が住み続ける場合は財産分与をお金でできるのであれば特に問題はないと思いますが、共有であったり一方の名義でももう一方が保証人の場合に一方が住み続けたい場合は、土地の名義変更や保証債務の変更が可能かどうか、という問題が出てきます。

それについては、また別の機会に触れようと思います。

 

 

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