不動産

〈不動産の分与〉

不動産の分与財産分与の中でも、もっとも問題となるものの一つが不動産です。

財産分もいくつかの段階に分けて考えることができますが、財産分与の対象性、評価額、分与方法いずれの段階でも問題になる可能性があるのが、不動産です。

 

〈そもそも、分与の対象となるのか〉

まず、不動産が、そもそも財産分与の対象となるのかが問題になります。これには、住宅ローンの有無と残額が大きく影響することになります。

不動産の現在の価格と、残ローンを比較して、残ローンの方が多い状態を「オーバーローン」といいます。この状態で、仮に不動産を売却しても、売却代金は抵当権者に支払われてしまい、手元には一銭も残りません。

したがって、この不動産の実質的な価値は0円ということになり、財産分与の対象にはならない、という結論になります。査定をすれば金額がつくのに不思議に思われるかもしれませんが、財産分与は、財産的に価値のあるものを分与するものなので、売却しても1円も残らないような場合には財産分与の対象とならないのです。

反対に、「アンダーローン」、つまりローンの方が少ない場合には、売却をするか、いずれかが取得するという形になります。いずれにせよ、売却代金をローンに充当して残った代金(実際に売却しない場合には査定額から残ローンを控除した金額)を分けることになります。

ただし、売却にかかった仲介手数料等は通常ここから引かれることになりますし、残った金額をどの用に分けるかについては、後述のように争いになる場合があります。

なお、オーバーローンの場合、財産分与の対象とならなかった不動産はどうなるのか?と疑問に思われるかもしれませんが、財産分与の対象から外れた不動産は、基本的にそのまま残ります。もちろん、協議段階では、自由に取決めすることが可能ですので、オーバーローンであってもアンダーローンでも、合意さえできれば、いずれかが取得する、共有のままとする、賃借権を設定する等様々な方法があります。

しかし、裁判になった場合には、一部の例外を除き、オーバーローンの財産は財産分与の対象とならないため、離婚裁判の中では決着がつかず、別途、共有物分割訴訟等で争うほかありません。そういう意味では、他の財産とあわせ、できるだけ交渉で解決するのが望ましいといえます。

 

〈分与方法〉

上記のように、裁判になった場合には、オーバーローンの財産は基本的に財産分与の対象になりませんが、なるべく交渉や調停の場で解決できるのが望ましいのは言うまでもなく、また、アンダーローンの場合であっても、様々な方法があるため、分与方法も争いになります。

 

〈売却して余剰金を分ける場合〉

前記のように、売却する場合には、売却代金から残ローン及び各種費用を控除した金額を分与することになります。原則は、2分の1ずつですが、ローンの返済方法によっては、異なる場合があります。

例えば、よくあるのが、夫婦のいずれか、もしくはいずれかの両親が頭金を出しているという場合です。財産分与の基本が2分の1となるのは、夫婦である以上、それぞれの財産形成への貢献度が2分の1ずつであると考えるからなのですが、どちらかが頭金を払っている場合、その貢献度が2分の1ずつではないと考える余地がある、ということなのです。

すなわち、住宅ローンを払うにあたっては、

  1. 頭金、
  2. 同居中の返済、
  3. 別居中の返済

に分けて考えることができ、②については、どちらか片方が支払っていたとしても、貢献度は2分の1ずつとなりますが、①③について、いずれか一方が払った場合に、払った側の貢献度として計算されます。

そのため、①③の有無・金額については、余剰金の分与方法は2分の1ずつではなくなる可能性があるのです。

もっとも、例えば、頭金が最初に夫から500万円払われていたとしても、そのまま夫が500万をまず取得するというわけではなく、不動産の価値の低下分を計算しないといけません。この計算方法は複数ありますが、いずれにせよ、特に建物の価値は経年により低下するので、その分を考慮する必要があります。具体的な計算方法については、ご相談ください。

 

〈いずれか一方が取得する場合〉

一方で、売却をせずに、いずれか一方が取得する場合もあります。その場合、いずれが取得するのか、またローンは誰が負担するのかという問題があります。

住宅ローンを現在支払っている配偶者がそのまま取得する分には、余剰金を調整する等すれば、あまり大きな問題はありませんが、現在、住宅ローンを負担していない方の配偶者が取得する場合には、住宅ローンの名義も合わせて変更するのか、銀行の審査がおりるのか、あるいは現在の名義人が住宅ローンだけ負担するのか、その場合に将来的に住宅ローンの滞納が生じた場合はどうするのか等、様々な問題が生じます。

 

〈最後に〉

以上のように、ここではまとめきれない程の問題が、不動産には付きまといます。しかし、不動産は金額としても大きく、財産分与の結果によっては、今後の生活に大きく影響をするものです。離婚後の安定的な生活のためにも、不動産が絡んだ財産分与については、ぜひ当事務所にご相談ください。

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